Sublocação: entenda como funciona na prática

Entende-se como sublocação de um imóvel o aluguel de uma propriedade – do todo ou de uma parte - a terceiros. Ou seja, a pessoa que aluga o imóvel de um proprietário cobra para que uma outra pessoa utilize aquele espaço. Essa terceira pessoa é chamada de sublocatária.

Mas você sabe como funciona e quem pode se valer da sublocação? A Lei do Inquilinato autoriza a prática, desde que respeitadas algumas regras, e é isto que veremos neste artigo.

Como funciona a sublocação?

A Lei do Inquilinato (lei 8.245/91), que dispõe sobre as locações dos imóveis, autoriza a sublocação desde que o locador seja expressamente favorável. Caso não haja alguma cláusula específica sobre sublocação no contrato e o locatário deseje sublocar o imóvel, ele deve notificar o locador, que tem prazo de 30 dias para se manifestar.

Quando um locatário subloca o imóvel sem o consentimento do proprietário, a terceira pessoa envolvida nessa negociação perde o direito de estar naquela propriedade e isso pode acarretar sérios problemas judiciais. Por isso é importante agir dentro dos parâmetros da lei.

Um dos principais pontos a se atentar é o consentimento expresso em contrato pelo proprietário de que aquele imóvel pode ser sublocado. Caso o locatário faça o pedido de sublocação e não obtenha resposta dentro do prazo, entende-se o não consentimento por parte do locador.

Outras questões a serem averiguadas são:

- O valor do aluguel da sublocação não pode exceder o da locação;

- O contrato deve explicitar qual é o objeto contratual (se apenas um cômodo ou o imóvel todo), o valor do aluguel a ser pago pelo sublocatário, a duração da sublocação (respeitando o período da locação vigente) e os direitos e deveres de cada uma das partes;

- Na sublocação também pode ser exigida alguma das modalidades de garantia: caução, fiador, seguro fiança, por exemplo.

Sublocação: direitos e deveres do sublocatário

Além das regras existentes na relação entre locador e locatário, o sublocatário também precisa estar ciente de seus direitos e deveres. Um dos mais importantes é saber que a sublocação segue o contrato original.

De acordo com o art. 14 da lei do inquilinato os contratos têm o mesmo prazo de validade e, em caso de rescisão ou do término do acordo de locação, o sublocatário também sofre os mesmos efeitos. Nesse caso, no entanto, ele pode receber uma indenização por parte do sublocador.

Por isso, é tão importante verificar atentamente as datas de início e término do contrato de sublocação, para que não ultrapassem o limite estipulado no contrato original.

Também é importante saber que, em caso de inadimplência do locatário ou danos ao patrimônio, o sublocatário responde subsidiariamente ao locador.

Cuidados na hora de sublocar um imóvel

Assim como em contratos de locação, o sublocatário é responsável por proteger o bem imóvel, assim como devolvê-lo da mesma forma que lhe foi entregue, conforme consta em contrato. Por isso é indicado fazer a vistoria antes e depois da sublocação e anexá-la ao contrato.

No caso de renovação de contratos de imóveis comerciais, é preciso se atentar para o fato de que existem duas transações jurídicas: entre locador e locatário, e entre sublocador e sublocatário.

No entanto, nesse modelo de contrato, quem precisa entrar com o pedido de renovação contratual é o sublocatário, surgindo, portanto, uma nova relação jurídica, agora direta entre sublocatário e locador, conforme o art. 71 da lei do inquilinato.

Isso ocorre também nos casos em que locatário viola o contrato. Sendo o sublocador obrigado a pagar o aluguel diretamente ao locador por ter vínculo direto.

Importância de se fazer um contrato de sublocação com auxílio jurídico

Visando evitar consequências graves por falta de informação, é conveniente que se faça contratos de sublocação sob a tutela de uma equipe de advogados com experiência em Direito Imobiliário.

Isso porque as transações que envolvem bens imóveis são cheias de pormenores e quanto mais informado (a) você estiver, maiores serão as chances de se fazer um bom negócio.

Portanto, se você está pensando em fazer um contrato de sublocação, busque por apoio jurídico especializado.

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