Direito imobiliário: como funciona a ação de despejo

Pode acontecer de o proprietário de um imóvel precisar recorrer à justiça para retirar o locatário por meio de uma ação de despejo. Essa situação pode ocorrer por falta de pagamento ou outras especificidades previstas em lei.

Mas você sabe como funciona a ação de despejo? Neste artigo vamos explicar um pouco mais sobre o assunto e dar dicas de como evitar este problema.

O que é ação de despejo?

A ação de despejo, prevista na Lei nº 8.245/91 – a Lei do Inquilinato -, é um processo judicial pelo qual o proprietário pede a saída do locatário de seu imóvel, geralmente, por falta de pagamento.

O inquilino inadimplente tem um prazo estipulado pela justiça para deixar o imóvel, mas também pode recorrer da decisão.

O que pode gerar uma ação de despejo?

Existem ao menos quatro possibilidades de ocorrer uma ação de despejo. São elas:

• Ação de despejo por reparos urgentes

Existem situações em que o imóvel precisa passar por reparos urgentes que não podem ser feitos com alguém habitando aquele local. Quando o locatário se recusa a sair da residência ou passa a não permitir as obras necessárias, o locador pode entrar com uma ação de despejo.

• Ação de despejo por falta de pagamento

De acordo com a lei, a partir de um dia de atraso no pagamento do aluguel, já é possível entrar com uma ação de despejo na justiça. O mesmo vale para as contas relacionadas ao imóvel, como condomínio, gás, luz, água e IPTU.

• Ação de despejo para uso próprio

Também é lícito que o locador entre com uma ação de despejo caso necessite do imóvel para uso próprio, seja ele comercial ou residencial. A ação vale também para uso de algum parente do proprietário, desde que este não tenha nenhum imóvel em seu nome. Há que se observar diversos detalhes, não é possível em qualquer caso.

• Ação de despejo por permanência

Outra modalidade que pode acarretar ação de despejo é quando o locatário não deixa o imóvel após o fim do contrato de aluguel, nos casos onde não há proposta de renovação. Sendo assim, para reaver a casa, loja ou apartamento, o dono pode entrar com um processo acionando a saída do inquilino.

Como funciona uma ação de despejo

Mesmo podendo entrar com uma ação de despejo com apenas um dia de atraso no pagamento do aluguel, é mais comum que a busca por esse processo ocorra depois de atrasos recorrentes e várias conversas entre locador e locatário, sem sucesso.

Nesses casos, o dono do imóvel deve procurar um (a) advogado (a) especialista em Direito Imobiliário e acionar a justiça a fim de reaver o imóvel.

Para formalizar a ação de despejo, é preciso que o proprietário apresente uma alegação relevante, bem como reúna documentos que provem tal situação. Entre eles estão: comprovantes de pagamentos em atraso, prints de conversas e registros que provem o descumprimento às regras de contrato. Este, aliás, precisa estar disponível, bem como os documentos pessoais e os comprovantes do que está sendo cobrado ou de eventuais notificações realizadas.

O advogado, portanto, fica responsável por dar início à ação de despejo. Caso o resultado do processo seja favorável ao dono do imóvel, o locatário recebe uma notificação e terá um prazo, geralmente de 15 dias, para desocupar a residência ou espaço comercial.

Ação de despejo: quanto tempo demora o processo?

Nem sempre a ação de despejo por falta de pagamento é a melhor solução para resolver uma crise entre locador e locatário. Isso porque processos desse tipo podem se prolongar durante meses até que a Justiça publique sua decisão.

Para se ter uma ideia, é possível que o processo leve de seis a 12 meses para ser concluído, ou até mais, dependendo do caso.

Uma alternativa a este problema é dar entrada com um pedido liminar, que pode ser analisado mais rapidamente por um juiz e resolver o caso sem maiores prejuízos.

Para entrar com a liminar, porém, é necessário depositar em juízo um valor equivalente a três meses de aluguel, além das custas judiciais. E o proprietário só consegue reaver o dinheiro caso vença a ação.

Entretanto, a liminar só é possível em casos específicos, não valendo para a maior parte das ações. Por esta razão, o melhor é procurar um especialista.

Dicas para evitar uma ação de despejo

Para não sofrer com uma ação de despejo, o inquilino precisa seguir três regras básicas:

• Pagar o aluguel dentro da data de vencimento;

• Respeitar todas as cláusulas do contrato;

• Deixar o imóvel assim que o contrato expirar ou a pedido do proprietário.

Caso não seja possível evitar o pior, a dica é tentar negociar o valor do imóvel com o proprietário para que não ocorram novos atrasos. Se não quiser deixar o imóvel após receber a notificação da ação de despejo, o locatário tem até 15 dias para acertar os valores atrasados.

Em uma outra situação, em que as alegações do proprietário forem falsas, será necessária a apresentação de provas, também dentro do prazo de 15 dias após o recebimento da notificação. Vale a pena contratar um (a) advogado (a) com experiência para acompanhar todo esse processo.

A maioria das ações de despejo são evitáveis se todos cumprirem com seus deveres, portanto, preste atenção no seu contrato de aluguel e mantenha todas as contas em dia.