Cuidados ao se comprar um imóvel na planta

A compra de um imóvel pode representar a realização de um sonho, mas para que este sonho não se torne pesadelo, é indispensável atentar para alguns pontos que podem aumentar e muito a segurança jurídica da compra, especialmente em se tratando de um imóvel na planta. 

Inicialmente, é preciso ter em mente que a compra deste tipo de empreendimento, embora possa ter custo mais baixo, demanda muito mais cautela que a compra de um imóvel já pronto, pois que representa uma expectativa, uma promessa de compra e venda futura. 

Seja para moradia ou investimento, o imóvel na planta é de fato uma promessa e, portanto, merece estar bem delimitado e descrito através de um contrato que resguarde as partes. O pagamento é parte do contrato e é previsível, mas a qualidade e condições de entrega da obra, às vezes, nem tanto.

O contrato deve estabelecer também a forma de pagamento e o índice de correção do valor das parcelas, a existência ou não de parcelas intermediárias, de parcela “nas chaves” (estas, invariavelmente, têm valor bem mais alto que as demais), o memorial descritivo contendo exatamente tudo que constitui o empreendimento, como as áreas comuns e privativa, se itens decorativos e de uso geral estão incluídos no preço, dentre outras. 

Deve-se atentar ao fato de que praticamente todos os contratos de compra e venda de imóvel na planta preveem prazo de tolerância de até 180 dias além do estabelecido para a entrega do imóvel, tempo este que se afigura aceito pelos tribunais como razoável. E isto pode causar maiores gastos não calculados como aluguel, por exemplo. 

Como toda aquisição de imóvel, antes de assinar qualquer contrato ou pagar entrada, é sempre recomendável que se busque o máximo de informações acerca do produto e do incorporador, que é o responsável jurídico pela entrega da obra, administração, outorga de escrituras e etc. Existe legislação própria, Lei Federal n 4.591/64, que trata especificamente de condomínios e incorporações imobiliárias e exige prévio registro da incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis, o que é uma maneira de proteger o comprador. Este registro é público e pode ser consultado por qualquer pessoa no cartório.

Estando o registro da incorporação totalmente regular, se certifica de que as licenças para a construção foram obtidas, bem como a inexistência de débitos ou ações pendentes dos vendedores que possam recair sobre o empreendimento atrasando a conclusão ou inviabilizando-o.

Caso não haja registro de incorporação do imóvel pretendido, é desaconselhada a compra, isto em razão de que, caso se adquira uma unidade do empreendimento sem registro, o comprador acaba por se responsabilizar pelo total andamento da obra, assumindo obrigações que devem ser do responsável pela obra, tais como dívidas de INSS, despesas de IPTU anteriores à entrega do imóvel, dentre outras.

Buscar referências no mercado imobiliário sobre outros empreendimentos já finalizados pelo mesmo incorporador tais como, qualidade das obras e prazo de entrega também auxilia na tomada de decisão de compra. Temos muitos casos de empresas que faliram antes da entrega dos imóveis ou que prometeram a entrega e simplesmente desapareceram além, é claro, dos casos em que o atraso na entrega é absurdo ou ainda de má qualidade a execução da obra.

Tanto as especificações relativas ao imóvel - tipo de acabamento, quanto o prazo de entrega, devem estar bem claros no contrato de compra e venda, pois que é ele o instrumento que irá embasar qualquer demanda judicial que possa advir desta compra. O pactuado verbalmente durante a venda é mais complexo de se provar. 

É fundamental também analisar racionalmente a compra, visto que pode ter carga emocional muito forte, o que reduz o discernimento do consumidor e pode levar a uma compra por encantamento. Geralmente, o material de vendas de imóveis na planta compreende imagens meramente ilustrativas com projeto de arquitetura interior digno de revista, mas que nem sempre é viável financeiramente ao comprador ou permite que sejam guardados todos os pertences de uma pessoa ou família comum. 

Além disso, é de extrema importância verificar com prudência a possibilidade financeira do comprador de assumir uma obrigação de tamanha relevância conforme é e ainda manter-se em outro imóvel durante o período das obras, pois que a desistência de uma compra de imóvel, ou seja, o distrato, causa grandes prejuízos financeiros.  

Recentemente, foi aprovada uma Lei, n 13.786/2018, que regulamenta o chamado distrato imobiliário de imóveis na planta. Este dispositivo legal determina uma multa de 50% do valor pago pelo comprador na compra de um imóvel ainda não pronto a favor da construtora em caso de eventual desfazimento do negócio. Em razão de tão grave sanção imposta ao comprador que desiste da compra, é fundamental que o mesmo tenha certeza de que poderá cumprir o contrato integralmente no que lhe cabe. 

Uma das formas de se assegurar da realização de um bom negócio ao comprar imóveis é a contratação de um advogado de confiança que possa verificar o cumprimento de exigências legais e analisar o próprio contrato. Isto pode evitar muito aborrecimento e prejuízo.