Contratos de Locação e estado de calamidade pública

Boletim Informativo – 04/04/2020 – Contratos de Locação

A Eventual Necessidade de Repactuação dos Contratos de Locação

O estado de calamidade pública ocasionado pelo novo coronavírus tem acarretado grande impacto na atividade econômica do Brasil e também de todo o mundo, seja pelo recolhimento das pessoas para evitar a propagação da doença, como pelas inúmeras decisões estatais que determinaram a suspensão de diversas atividades empresariais. Tais impactos já se verificam também nas relações locatícias, diante do fechamento de estabelecimentos comerciais e serviços não essenciais. Importante destacar que não há uma Lei que disponha sobre as locações com a especificidade do momento que estamos vivenciando e, mesmo no Projeto de Lei de nº 1.179 de 2.020 de autoria do Senador Antônio Anastasia, o artigo que tratava da possibilidade de suspensão de pagamento de alugueis residenciais fora suprimido, entretanto, em mesmo não existindo legislação específica para o momento que atravessamos, nosso ordenamento jurídico possibilita diversas saídas para as partes, conforme explanamos a seguir.

Nas locações comerciais, por exemplo, temos de um lado o locatário que, em decorrência do decreto de quarentena, pode ter tido sua renda significativamente reduzida ou, até mesmo, cessada em razão da imposição do fechamento de sua empresa e, do outro lado, há o locador que, muitas das vezes, tem os valores advindos dos contratos de locação como sua complementação, principal, ou até mesmo única fonte de renda.

Importante desde logo destacar que, para nós, a última das decisões em questões dessa natureza deve ser a judicialização, o que deve ser levado a cabo somente quando não se encontrar outra saída, isto em razão da natural morosidade da prestação jurisdicional, do alto custo das mesmas e, ainda, da possibilidade da decisão não trazer a melhor solução nem para o locatário que poderá se ver obrigado a sair do imóvel e às vezes encerrar o seu negócio e, tampouco para o locador que poderá ter o imóvel de volta contando com grande dificuldade de novamente locá-lo dado ao período de crise que fatalmente irá perdurar e, ainda de muitas vezes ter um crédito vultoso acumulado ao longo de uma ação judicial demorada, crédito este de extrema dificuldade para ser recebido ou às vezes até de impossível recebimento. Assim, somente vislumbramos a judicialização da questão como solução, em situações em que já foram tentadas outras soluções e estas se mostraram ineficazes.

Desta feita, diante de um cenário de crise que assola a todos, a melhor saída para evitar ou minimizar prejuízos, garantindo a continuidade dos negócios, seria a renegociação extrajudicial dos contratos de locação de imóveis e, em tal situação, cada caso deve ser analisado isoladamente, atentando-se à finalidade da locação (se residencial ou comercial) e como o isolamento social afetou economicamente o locatário, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Assim, se o locatário de um imóvel comercial não consegue utilizar o bem para o fim ao qual se destina e desenvolver as atividades objeto do contrato de locação, havendo evidente prejuízo financeiro, é recomendável que as partes entrem em uma composição objetivando evitar, uma possível inadimplência por parte do locatário ou até mesmo a rescisão antecipada do contrato de locação, o que deixaria o imóvel fechado tendo o locador que arcar com seus custos de IPTU e condomínios, por exemplo, e sem ganhar nada referente a aluguéis e, ainda podendo fazer com o que locatário perca o local sede de sua empresa fechando-a e ainda demitindo funcionários, o que somente agravaria ainda mais a crise.

Desta forma, em casos que restem evidenciados evidentes prejuízos para o locatário em razão do impedimento de sua atividade empresarial, as partes, de comum acordo, podem renegociar o pagamento dos aluguéis, podendo reduzir valores, realizar parcelamentos, postergar vencimentos, utilizar a garantia contratual, dentre outras opções, a fim de evitar a onerosidade excessiva do contrato de locação para qualquer das partes.

Entretanto, se não se verifica a onerosidade excessiva e uma necessidade que justifique a repactuação do pagamento das obrigações locatícias entendemos que não haverá de se falar em renegociação. Assim, em um exemplo de locação comercial, onde o imóvel permanece sendo utilizado pelo locatário, de forma total ou parcial, apenas com redução de funcionários – como supermercados e farmácias –, entende-se que o pagamento dos aluguéis, a princípio, é devido e deverá permanecer conforme pactuado inicialmente, pois as atividades objeto da locação permanecem sendo desenvolvidas. Ainda em uma locação residencial, é certo que o locatário ainda terá o bem disponível para sua utilização e moradia, de modo que, apenas comprovada diminuição drástica de suas receitas e faturamento é que se orienta ao locador proceder com a renegociação do pagamento dos aluguéis.

De toda a sorte, mesmo as partes optando pela solução extrajudicial das questões é de extrema importância que o façam acompanhadas de auxílio técnico de um advogado, isto em razão da necessária manutenção da segurança nos contratos para as partes, da manutenção do repactuado dentro dos limites legais e, ainda da extrema necessidade de preservação de eventuais garantias locatícias.

A negociação extrajudicial, em princípio, sempre se mostra como a melhor solução.